Sentenze riguardanti:
Condominio

format_quote "l’onere di contribuire alle spese condominiali spetta al proprietario dell’immobile, e pertanto è unicamente contro quest’ultimo che l’Amministratore, ai sensi dell’art. 63 disp. Att. C.c. può agire per il recupero delle quote insolute. Non sussiste, infatti, alcun rapporto tra il Condominio e l’inquilino moroso, il quale pertanto non è legittimato a ricevere alcuna richiesta di pagamento."

format_quote "In tema di condominio negli edifici, la revisione delle tabelle millesimali è ammissibile, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., anche ove le stesse abbiano natura contrattuale, qualora siano intervenute mutate condizioni dell’edificio – quali sopraelevazioni, incrementi di superficie, modifiche di destinazione d’uso o variazioni nel numero delle unità immobiliari – idonee ad alterare in misura superiore ad un quinto il valore proporzionale originario anche di una sola unità. Integra tale presupposto, in particolare, la trasformazione di locali originariamente destinati a magazzino in più unità commerciali con diverso coefficiente di destinazione; la vendita a terzi dell’alloggio del custode, prima escluso dal computo millesimale; nonché l’inserimento nel conteggio di locali in precedenza non considerati (quale un ripostiglio), trattandosi di variazioni suscettibili di incidere sui rapporti proporzionali originari. In tali ipotesi, la natura contrattuale delle tabelle non osta alla loro revisione, ove ricorrano i presupposti normativi."

format_quote "Ai sensi dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., l’amministratore di condominio è legittimato a sospendere al condomino moroso, la cui inadempienza nel pagamento degli oneri condominiali si sia protratta per almeno un semestre, l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato, ivi compresi il servizio idrico, la citofonia e l’antenna centralizzata, non essendo prevista dalla norma alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali e dovendosi privilegiare la tutela del condominio e degli altri condomini adempienti rispetto al protrarsi della morosità del singolo."

format_quote ""L’amministratore non può annullare una delibera condominiale, poiché questa è una facoltà riservata ai condomini che si attivano in tribunale. Se ritiene che una delibera sia viziata, l’amministratore può agire convocando una nuova assemblea per proporre la modifica o la revoca""

format_quote ""Il proprietario di un appartamento, in base all’art. 843, comma 1, c.c., applicabile anche al condominio di un edificio, può esercitare il diritto di accedere o di passare negli appartamenti dei vicini (o nelle cose comuni) – a loro volta gravati da una corrispondente obbligazione “propter rem” – solo se ciò sia necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un’opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero comune. Detto principio deve (…) valere anche per il Condominio, inteso come ente, nei confronti del singolo condomino, nel momento in cui si tratti di salvaguardare il bene comune e garantirne il corretto funzionamento.""

format_quote "Il principio di non contestazione, sancito dall’art. 115 c.p.c., impone a tutte le parti processuali – attore e convenuto – l’onere di contestare in modo specifico e tempestivo i fatti allegati dalla controparte, purché rientranti nella loro sfera di conoscibilità. La mancata contestazione, nella prima difesa utile e con un grado di specificità commisurato a quello dell’allegazione, comporta la vincolatività del fatto non contestato, che si considera pacifico e sottratto all’accertamento probatorio. Tale principio, che si fonda non solo sul dato normativo, ma anche sulla struttura dialettica e dispositiva del processo, sul sistema delle preclusioni, e sui doveri di lealtà e probità ex art. 88 c.p.c., si applica tanto ai fatti principali quanto a quelli secondari, configurandosi come criterio generale di delimitazione dell’oggetto del giudizio e razionalizzazione del carico probatorio.

“È noto che l’accettazione, più propriamente di una proposta contrattuale, non possa essere desunta dal mero silenzio serbato su una proposta, pur quando questa faccia seguito a precedenti trattative intercorse tra le parti, delle quali mostri di aver tenuto conto. Tuttavia si ritiene che il silenzio possa assumere addirittura valore negoziale se, in date circostanze, il comune modo di agire o la buona fede, nei rapporti instauratisi tra le parti, impongano l’onere o il dovere di parlare, ovvero se, in un dato momento storico e sociale, avuto riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazioni di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell’altro. In tale prospettiva si ritiene allora che il silenzio potrebbe rilevare nell’ambito del procedimento addirittura di formazione del contratto quando grava, sulla parte rimasta in silenzio rispetto alla proposta ricevuta, l’onere o il dovere di parlare. Tale onere o dovere di parlare potrebbe discendere, volta per volta, dalla legge, da un accordo preesistente, dalla consuetudine, dalle prassi precedentemente osservate dalle parti, o, infine, dalle regole di correttezza. Secondo questa prospettiva, il silenzio potrebbe avere rilievo giuridico quando vi siano regole di esperienza, alla stregua del clima storico sociale, che, date le circostanze, possano condurre ad apprezzare il silenzio quale fatto concludente, come nelle ipotesi in cui una parte chiede o dichiara di modificare il contenuto della prestazione contrattuale, propria o della controparte, la quale prosegue il rapporto senza contestazioni. In questi casi allora, secondo tale impostazione, il costume, gli usi, le prassi invalse tra le parti, la buona fede oggettiva rileverebbero non quale fonte dell’onere o del dovere di parlare, ma quali elementi che determinano quelle regole di esperienza di tipo sostanzialmente interpretativo del possibile significato negoziale del complessivo comportamento dell’una e/o dell’altra parte”.

“la responsabilità ex art. 2051 c.c. è incentrata sul nesso di causalità fra danno e res altrui e, pertanto, quale responsabilità da cosa in custodia, è integrata ove, per un verso, sia comprovato (…) il nesso di causalità fra cosa custodita e danni e, per altro verso, non sia dedotto e dimostrato (…) il fortuito, inteso quale fattore interruttivo del legame causale fra res custodita ed evento dannoso. É bene osservare, in proposito, che non può integrare il fortuito, in ogni caso, la cattiva esecuzione dei lavori dell’appalto lamentata dal Condominio nei riguardi dell’impresa appaltatrice: le opere appaltate, invero, avrebbero potuto/dovuto costituire un rimedio alla permeabilità del terrazzo, sicché la loro dedotta inadeguatezza può aver comportato l’inefficacia del rimedio e, quindi, la mancata neutralizzazione della concatenazione causale terrazzo – infiltrazioni – danni, ma non l’interruzione del nesso di causalità fra terrazzo e danni”.

“(…) l’affidamento di opere in appalto non sottrae la disponibilità e la custodia del bene che ne è oggetto al committente e che quindi quest’ultimo risponde dei danni da esso derivati, ex art. 2051 c.c., pur se il bene sia stato modificato dalle opere in appalto e se il danno promani proprio dalla parte modificata, e può esimersi dalla responsabilità, ascrivendola all’appaltatore, soltanto se dimostra che la condotta di quest’ultimo abbia assunto i caratteri di incidenza causale e di imprevedibilità/inevitabilità propri del fortuito”."

format_quote "“Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, senza alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, poiché non può invocarsi, a sostegno della legittimità dell’intervento, l’applicabilità dell’art. 1102 c.c., vertendosi non in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì dell’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile” [n.d.r. Fattispecie nella quale il Giudice, infatti, ha ordinato la rimozione solo di alcune delle varie installazioni operate dai convenuti, posto che le altre avevano apportato migliorie del bene comune, determinando una nuova impermeabilizzazione della medesima parte comune].”"

format_quote "“l’amministratore risulta legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 Codice civile, quando cioè si tratti di riscuotere dai condòmini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.”

“all’amministratore è consentito di riscuotere le quote degli oneri in forza del bilancio preventivo, sino a quando questo non sia stato sostituito dal consuntivo regolarmente approvato, ed è errato pensare che il bilancio è azionabile sino a che non sia scaduto l’esercizio cui esso si riferisce, posto che tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell’assemblea.”"

format_quote "“(…) circa il diritto al compenso per l’amministratore di condominio revocato prima della scadenza – facendo riferimento alle norme sul mandato, ai sensi dell’art. 1703 cod. civ., (…) il conferimento dell’incarico di amministratore è remunerato e attribuito per un periodo di tempo specifico: nel caso in cui esso venga terminato anticipatamente rispetto al termine stabilito nell’atto di designazione, l’amministratore è legittimato non solo a richiedere il pagamento di eventuali crediti maturati ma anche a ottenere un risarcimento per i danni subiti, come stabilito dall’art. 1725, comma 1, cod. civ. Tuttavia, tale diritto dell’amministratore al risarcimento non sussiste qualora la revoca sia motivata da una giusta causa. In tal caso, potrebbe essere il condominio a chiedere all’amministratore un risarcimento per i danni eventualmente cagionati. (…) Ma lo stesso conserva il proprio diritto al compenso.”

“(…) si è ritenuta valida la delibera assembleare che approva più annualità di bilancio in un’unica seduta.”"

format_quote "“Il compenso relativo all’attività di amministratore condominiale, trae origine dalle delibere con le quali l’assemblea condominiale, anno per anno, conferma la nomina dell’amministratore e provvede alla determinazione e liquidazione del compenso; a tal fine, il deposito di una contabilità regolare costituisce necessario ed ineludibile presupposto per ottenere il pagamento del compenso, con la conseguenza che, in assenza, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato.”"

format_quote "L’opposizione a decreto ingiuntivo deve essere respinta quando non vi sono prove sufficienti per contestare la legittimità del credito vantato dal professionista, supportato da documentazione idonea (nella specie una parcella opinata dal Consiglio dell’Ordine Professionale). In assenza di una contestazione tempestiva e adeguata delle voci della parcella e delle prestazioni richieste, la valutazione sulla congruità delle somme richieste può essere effettuata in base al parere dell’Ordine che, pur non essendo vincolante, costituisce un elemento di riferimento rilevante in fase di merito. L’amministratore condominiale, ove autorizzato dall’assemblea, può validamente stipulare contratti per incarichi professionali, anche senza un successivo accordo scritto, se tale atto è implicitamente autorizzato dalla deliberazione assembleare che gli conferisce ampia facoltà di gestione delle pratiche tecniche."

format_quote "“Ai sensi dell’art. 1131 c.c., l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti amministrativi che si riferiscono allo stesso oggetto.
Tra le azioni concernenti le parti comuni menzionate dall’art. 1131 c.c. non sono comprese quelle volte ad ottenere la cessazione degli effetti pregiudizievoli derivati, alle parti comuni o a quelle di proprietà esclusiva, dagli interventi effettuati, sulle parti comuni o su quelle di proprietà esclusiva, dai singoli condomini. In tal caso, infatti, la legittimazione passiva spetta esclusivamente agli autori degli interventi pregiudizievoli, mentre l’eventuale inerzia dell’amministratore potrà rilevare sul diverso piano della responsabilità professionale.”"